Haus kaufen in Zypern: Ablauf, Nebenkosten und Risiken

In Zypern darfst du als EU-Bürger kaufen wie ein Zyprer. Das Risiko der Eigentumsurkunden, das im Norden über allem steht, gibt es im Süden so nicht. Dafür hat die Republik ein eigenes, altes Problem: Bei vielen Neubauten wurde die Eigentumsurkunde jahrelang nicht ausgestellt, und manche Käufer zahlten den vollen Preis, ohne je eingetragen zu werden. Wer das kennt, kann sich schützen.

Wer kaufen darf

Als EU-Bürger kaufst du Wohnungen, Häuser und Grundstücke ohne besondere Genehmigung. Für Käufer aus Ländern außerhalb der EU gilt ein Genehmigungsverfahren. Für Schweizer lass dir den aktuellen Stand von deinem Anwalt bestätigen.

Das Problem der Eigentumsurkunden

In Zypern wird eine Eigentumsurkunde erst ausgestellt, wenn das ganze Projekt fertig und von den Behörden abgenommen ist. Das hat bei vielen Neubauten Jahre gedauert. In der Zwischenzeit bleibt das Grundstück auf den Bauträger eingetragen — und manche Bauträger haben es mit Hypotheken belastet. Geht der Bauträger pleite, geraten Käufer ohne eigene Urkunde in Schwierigkeiten. Die Republik hat die Rückstände in den letzten Jahren stark abgebaut, aber bei Neubauten und älteren Projekten musst du genau hinsehen.

Der Schutz: den Vertrag hinterlegen

Der wichtigste Schutz ist die Hinterlegung deines Kaufvertrags beim Grundbuchamt. Sie muss innerhalb von zwei Monaten nach der Unterschrift geschehen. Mit der Hinterlegung sicherst du deinen Anspruch auf die Übertragung, auch wenn die Urkunde noch nicht ausgestellt ist, und die Immobilie kann nicht einfach an einen Dritten gehen. Viele Zugezogene haben diesen Schritt früher versäumt. Dein Anwalt übernimmt ihn für dich.

Die Fragen an deinen Anwalt

Stell sie schriftlich: Gibt es für die Wohnung eine eigene Eigentumsurkunde, oder nur für das Gesamtgrundstück? Liegt auf dem Grundstück eine Hypothek des Bauträgers, und wird sie beim Kauf abgelöst? Ist die abschließende Abnahme des Gebäudes erteilt? Wurden alle Gebühren und Abgaben des Verkäufers bezahlt? Und wann genau wird der Vertrag beim Grundbuchamt hinterlegt? Ein Anwalt, der diese Fragen nicht beantworten will, ist der falsche.

Der Ablauf

Ein unabhängiger Anwalt prüft beim Grundbuchamt Eigentümer, Hypotheken und Belastungen, bei Neubauten die Baugenehmigung und die abschließende Abnahme. Dann wird der Kaufvertrag unterschrieben und hinterlegt. Liegt eine Eigentumsurkunde vor, wird das Eigentum beim Grundbuchamt übertragen. Ein Notar im deutschen Sinn ist nicht beteiligt; die Rolle übernimmt dein Anwalt. Er sollte ausschließlich für dich arbeiten, nicht zugleich für Verkäufer oder Bauträger.

Was der Kauf kostet

Bei einem Neubau fällt Mehrwertsteuer an, regulär 19 Prozent. Für den Kauf der eigenen Hauptwohnung gibt es unter Bedingungen einen ermäßigten Satz von 5 Prozent für die ersten Quadratmeter. Wird Mehrwertsteuer gezahlt, entfällt die Übertragungsgebühr beim Grundbuchamt. Bei gebrauchten Immobilien ohne Mehrwertsteuer ist die Übertragungsgebühr gestaffelt nach dem Wert und wird unter Bedingungen halbiert. Die Stempelsteuer auf Verträge ist mit der Steuerreform 2026 entfallen. Dazu kommen Anwalt und, wenn du willst, ein Gutachter.

Finanzierung

Zyprische Banken finanzieren auch Käufer aus der EU, meist mit höherem Eigenkapital und genauer Prüfung des Einkommens. Deutsche Banken finanzieren Immobilien in Zypern selten. Wer auf Raten beim Bauträger kauft, trägt dessen Risiko. Zahle nie große Summen, bevor dein Vertrag hinterlegt ist.

Ein altes Haus im Dorf

In den Dörfern um Paphos und im Troodos-Gebirge stehen alte Steinhäuser, die günstig zu haben sind und viel Arbeit brauchen. Prüf vor dem Kauf, ob Umbau und Erweiterung genehmigt werden, wie das Haus an Wasser, Strom und Abwasser angeschlossen ist und wie im Winter die Zufahrt aussieht.

Laufende Kosten

Eine jährliche Grundsteuer der Republik gibt es nicht mehr. Die Gemeinden erheben Gebühren für Müll, Abwasser und Straßenbeleuchtung. In Wohnanlagen kommt eine Gemeinschaftsgebühr hinzu. Lass dir die Beträge der letzten Jahre zeigen.

Verkaufen

Beim Verkauf einer Immobilie in Zypern fällt eine Steuer auf den Gewinn an. Seit 2026 gelten dafür höhere Freibeträge, besonders beim Verkauf der eigenen Hauptwohnung nach mehreren Jahren. Lass dir die Rechnung vor dem Verkauf aufstellen.

Die Übergabe

Bei der Übergabe gehst du die Immobilie mit dem Verkäufer oder Bauträger durch, prüfst Mängel, Zählerstände und Schlüssel und lässt dir Garantien und Abnahmen aushändigen. Bei einem Neubau hältst du Mängel schriftlich fest und setzt eine Frist zur Behebung. Strom, Wasser und Gemeindegebühren meldest du danach auf deinen Namen um — mit dem Kaufvertrag und der gelben Bescheinigung.

Wo gekauft wird

Paphos und die Dörfer ringsum sind seit Jahrzehnten der Schwerpunkt der Zugezogenen, mit großem Angebot und einem lebendigen Wiederverkaufsmarkt. Limassol ist teuer, geprägt von internationalen Firmen und hohen Preisen. Larnaka ist günstiger und nah am Flughafen. In den Dörfern des Troodos-Gebirges findest du alte Steinhäuser mit viel Charme und viel Arbeit.

Wasser und Feuer

Zypern hat mehrere Dürrejahre hinter sich, und Wasser ist knapp. Frag bei jedem Haus nach der Wasserversorgung, nach Tanks und nach Einschränkungen im Sommer. In Waldnähe gehört die Brandgefahr zu den Fragen vor dem Kauf: Wie weit ist der Wald, wie ist die Zufahrt für die Feuerwehr?

Nicht verwechseln: Nord und Süd

Manche Angebote für Häuser „auf Zypern" liegen im Norden, deutlich günstiger. Dort gelten andere Regeln und ganz andere Risiken, bis hin zu Strafverfahren in der Republik. Prüfe, auf welcher Seite der Linie ein Haus steht, bevor du dich verliebst.

Erbrecht

Zypern kennt einen strengen Pflichtteil. Weil in Zypern aber die EU-Erbrechtsverordnung gilt, kannst du in deinem Testament deutsches Recht wählen. Das gehört zu jedem Kauf dazu — mehr dazu in deiner Vorsorge-Mappe.

Der Makler

Makler müssen in Zypern registriert und zugelassen sein. Frag nach der Zulassungsnummer, bevor du mit jemandem ins Geschäft kommst. Die Provision zahlt meist der Verkäufer; lass dir das schriftlich bestätigen. Und bedenke: Auch ein seriöser Makler arbeitet für den Verkauf, nicht für dich — die Prüfung macht dein Anwalt.

Erst mieten

Miete ein Jahr lang an dem Ort, an den du willst, bevor du kaufst. Du lernst Sommer und Winter kennen, den Wasserdruck im August und die Nachbarn. Und wenn du kaufst, dann nur mit eigenem Anwalt und hinterlegtem Vertrag.