Immobilien und Notar in der Slowakei

Eine Immobilie in der Slowakei zu kaufen, ist für EU-Bürger unkompliziert: Du hast dieselben Rechte wie slowakische Staatsbürger und brauchst weder einen Wohnsitz noch ein Visum. Ein großer Pluspunkt: Eine Grunderwerbsteuer gibt es nicht. Dieser Überblick führt dich durch den Ablauf, die Rolle von Notar und Anwalt sowie die Kosten.

Wer darf kaufen

Als EU-, EWR- oder Schweizer Bürger kannst du Wohnungen, Häuser und Gewerbeobjekte frei erwerben – und unter bestimmten Bedingungen sogar Agrar- und Waldflächen. Du musst nicht in der Slowakei leben, um zu kaufen, und der Kauf kann sogar per Vollmacht aus der Ferne abgewickelt werden. Wichtig zu wissen: In der Slowakei sind Grundstück und Gebäude rechtlich getrennt und können verschiedenen Eigentümern gehören. Prüfe daher beide Eigentumstitel sorgfältig.

Der Kaufprozess in zwei Schritten

Zuerst wird ein schriftlicher Kaufvertrag (kúpna zmluva) nach slowakischem Recht geschlossen. Er muss auf Slowakisch verfasst sein (oder mit beglaubigter Übersetzung), die Immobilie exakt nach Katasterangaben beschreiben und die Unterschrift des Verkäufers amtlich beglaubigt enthalten. Der Vertrag muss nicht zwingend von einem Notar erstellt werden, doch fachliche Hilfe ist dringend zu empfehlen.

Im zweiten Schritt wird der Eigentumsübergang ins Kataster (kataster nehnuteľností) beim zuständigen Bezirksamt eingetragen. Erst mit dieser Eintragung gehst du rechtlich in den Besitz über – nicht schon mit der Unterschrift. Die Standardgebühr beträgt 66 € (Bearbeitung binnen 30 Tagen), im Eilverfahren 266 € (binnen 15 Tagen).

Notar und Anwalt

Der Notar beglaubigt die Unterschriften und kann den Kaufpreis in notarieller Verwahrung (notárska úschova) halten – das Geld geht erst an den Verkäufer, wenn du im Kataster als Eigentümer eingetragen bist. Ein Anwalt (advokát) prüft die Eigentumsverhältnisse im Kataster, analysiert die Titelkette, erkennt Risiken (Dienstbarkeiten, Mietverhältnisse, unklare Miteigentümer) und übernimmt die Einreichung. Für Ausländer sind diese Leistungen ihr Geld wert.

Prüfung vor dem Kauf

Einen kostenlosen, vorläufigen Katasterauszug findest du online auf katasterportal.sk (auch auf Englisch) – für rechtliche Zwecke brauchst du aber den offiziellen Eigentumsnachweis. Bei Wohnungen verlangt das Gesetz zusätzlich eine Bestätigung der Hausverwaltung, dass keine Rückstände bei Betriebskosten oder Sanierungsfonds bestehen.

Steuern und Kosten

Neben dem Kaufpreis fallen vor allem die Maklerprovision (üblich 3 bis 5 %) und Anwaltskosten (rund 1 %) an; die Katastergebühr ist mit 66 € gering. Eine Grunderwerbsteuer gibt es nicht. Die jährliche Grundsteuer (daň z nehnuteľností) legt die Gemeinde fest und ist sehr niedrig. Beachte: Der Verkauf eines Neubaus innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung unterliegt der Mehrwertsteuer von 23 %, und wer als Privatperson innerhalb von fünf Jahren wieder verkauft, zahlt auf den Gewinn 19 bis 25 % Einkommensteuer.

Finanzierung

Eine Hypothek (hypotéka) vergeben slowakische Banken meist nur an Personen mit slowakischem Wohnsitz und Einkommen; üblich sind rund 20 % Eigenkapital, bei Nicht-Residenten oft 30 bis 40 %. Ein Hypothekenmakler (finančný poradca) ist für dich kostenlos und kennt die für Ausländer besten Konditionen.

Tipp

Nimm dir Zeit für die Prüfung und hetze nicht. Lass den Vertrag von einem Anwalt aufsetzen oder prüfen, nutze die notarielle Verwahrung für den Kaufpreis und kontrolliere Grundstück und Gebäude getrennt im Kataster. Eine saubere Vorprüfung schützt dich vor Altlasten aus der oft komplizierten Eigentumsgeschichte.