Immobilie kaufen in Portugal: Was der Kaufpreis verschweigt

Als EU- oder Schweizer Bürger kaufst du in Portugal Immobilien ohne Sonderbeschränkungen – aber der Kaufpreis ist nicht alles. Plane grob 5 bis 8 % obendrauf für Steuern und Gebühren: IMT, 0,8 % Imposto do Selo, Notar und Grundbuch. Und die wichtigste Warnung vorweg: Der portugiesische Notar schützt dich nicht wie der deutsche – nimm dir einen eigenen Anwalt.

Es gibt diesen Moment, den viele im Kopf schon hundertmal erlebt haben: der Schlüssel dreht sich, die Tür geht auf, und der Raum dahinter ist deiner. Ein weiß getünchtes Haus mit blauen Kacheln, ein Balkon über der Bucht, ein Innenhof mit einem Zitronenbaum. Der eigene Ort in der Sonne ist für viele der eigentliche Kern des Auswanderer-Traums.

Und er ist erreichbar – Portugal macht dir als Europäer beim Kaufen keine Steine in den Weg. Aber zwischen dem Traum und dem Schlüssel liegen ein paar Zahlen und ein paar Schritte, die kaum jemand vorher sauber aufschreibt. Genau das tun wir hier. Damit der schöne Moment nicht von einer Rechnung getrübt wird, die du nicht kommen sahst.

Was der Kaufpreis verschweigt: die Nebenkosten

Der Preis im Inserat ist nur der Anfang. Obendrauf kommen Steuern und Gebühren, die der Käufer trägt. Als grobe Orientierung – nicht als centgenaue Zusage – rechne mit rund 5 bis 8 % des Kaufpreises zusätzlich. Bei einer selbst bewohnten Erstimmobilie liegt es oft am unteren Rand, bei einer Zweit- oder Ferienimmobilie eher am oberen. Aus diesen Posten setzt sich das zusammen:

IMT (die Grunderwerbsteuer): Der größte Brocken. Der IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) wird auf den höheren der beiden Werte berechnet – Kaufpreis oder amtlicher Katasterwert (VPT) – und ist progressiv gestaffelt, mit Sätzen von 2 bis 8 %. Wichtig: Es gibt zwei Tabellen. Für die selbst bewohnte Hauptwohnung (habitação própria permanente) sind die unteren Stufen begünstigt; für Zweit- und Ferienimmobilien gibt es diese Begünstigung nicht, hier wird es teurer. Ein Beispiel als Größenordnung: Eine Hauptwohnung für 200.000 € auf dem Festland ergibt rund 3.500 € IMT. Den centgenauen Wert für deinen Fall liefert der offizielle Simulator im Portal das Finanças – rechne ihn vor dem Vorvertrag, nicht danach.

Imposto do Selo (Stempelsteuer): 0,8 % des Kaufpreises (bzw. des VPT, falls höher). Bei 200.000 € sind das 1.600 €. Nimmst du einen Kredit auf, kommt eine weitere Stempelsteuer auf die Finanzierung dazu.

Notar und Grundbuch: Die Escritura beim Notar kostet je nach Anbieter grob 600 bis 1.500 €; über den staatlichen Ein-Schalter-Dienst „Casa Pronta" oft günstiger und pauschal. Die Eintragung ins Grundbuch (Conservatória do Registo Predial) liegt bei etwa 250 bis 500 €.

Und danach jährlich: die IMI

Mit dem Kauf wirst du IMI-pflichtig – das ist die jährliche Grundsteuer, erhoben von der Gemeinde auf den Katasterwert (VPT). Der Satz liegt bei städtischen Immobilien meist zwischen 0,3 % und 0,45 %, jede Gemeinde legt ihn selbst fest. Für ein Haus mit einem VPT von 150.000 € sind das grob 450 bis 675 € im Jahr. Sehr hochwertige Immobilien (VPT über 600.000 € pro Person) können zusätzlich unter die AIMI fallen – für die meisten kein Thema.

Wie der Kauf wirklich abläuft

Der Ablauf ist klar, wenn man die Reihenfolge kennt:

Zuerst brauchst du – wie bei allem in Portugal – deinen NIF, die Steuernummer. Als EU-Bürger brauchst du keinen steuerlichen Vertreter; das gilt nur für Käufer von außerhalb der EU.

Dann kommt der Vorvertrag, der CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda). Damit verpflichten sich Käufer und Verkäufer zum Geschäft, du zahlst eine Anzahlung (den „sinal", oft rund 10 %), und es wird eine Frist für die Escritura vereinbart, meist 30 bis 90 Tage. Achtung: Springst du danach ab, ist die Anzahlung weg; springt der Verkäufer ab, schuldet er sie dir in der Regel doppelt. Der CPCV ist also kein Formular, sondern eine ernste Bindung.

Vor der Escritura zahlst du IMT und Imposto do Selo über das Portal das Finanças (Modelo 1 do IMT) – die Zahlungsbelege sind zwingend, ohne sie beurkundet kein Notar. Ein Zeitfenster im Blick behalten: Die IMT-Berechnung ist rund ein Jahr gültig; zieht sich der Kauf, muss sie neu erstellt werden.

Zuletzt die Escritura: die notarielle Beurkundung, die das Eigentum tatsächlich überträgt (der CPCV allein tut das nicht). Sie kann beim Notar (Cartório), bei der Conservatória oder über „Casa Pronta" erfolgen. Danach wird dein Eigentum im Grundbuch eingetragen – dann erst gehört das Haus wirklich dir.

Die eine Falle, die deutsche Käufer teuer bezahlen

Jetzt der wichtigste Absatz dieses ganzen Kapitels. In Deutschland ist der Notar ein neutraler Wächter, der das Geschäft rechtlich absichert und beide Seiten schützt. In Portugal ist das anders: Der Notar beurkundet, aber er prüft die Immobilie nicht für dich. Ob das Haus lastenfrei ist, ob eine gültige Nutzungslizenz (licença de utilização) vorliegt, ob das, was gebaut wurde, auch dem Grundbuch entspricht, ob es Schwarzbauten oder offene Hypotheken gibt – das kontrolliert der Notar nicht.

Deshalb die klare Empfehlung, die dich vor dem teuersten Fehler bewahrt: Nimm dir einen eigenen Anwalt (advogado), der die Immobilie prüft – die sogenannte Due Diligence – und zwar VOR der Unterschrift unter den CPCV, nicht erst kurz vor der Escritura. Er prüft die certidão permanente (das Grundbuch), die Lizenzen, den energetischen Ausweis (certificado energético, Pflicht), die caderneta predial (den „Steuer-Ausweis" der Immobilie) und ob die Realität zur Beschreibung passt. Diese paar hundert Euro Anwaltshonorar sind die beste Versicherung, die du beim Immobilienkauf in Portugal abschließen kannst. Wer hier spart, spart am falschen Ende.

Madeira, die Azoren und die Klassifizierung

Auf den Inseln liegen die IMT-Stufengrenzen 25 % höher als auf dem Festland – im Ergebnis oft etwas günstiger. Und ein Detail, das gerade an der Algarve wichtig ist: Wie eine Immobilie klassifiziert ist, entscheidet über den Satz. Für Objekte mit touristischer Lizenz oder Gewerbe gilt teils ein fester IMT-Satz (6,5 %), für rein landwirtschaftliche Grundstücke ein anderer (5 %). Lass vor dem Kauf klären, was du eigentlich kaufst – eine Ferienwohnung in einer Resortanlage ist steuerlich nicht immer eine normale Wohnung.

Was in andere Kapitel gehört

Damit du es dort findest, wo du es suchst: Strom, Gas und Wasser anzumelden behandeln wir im Kapitel „Strom, Gas, Wasser". Und was passiert, wenn die Immobilie einmal vererbt wird – der Imposto do Selo von 10 %, von dem Ehepartner und Kinder befreit sind – steht im Kapitel „Steuern und Finanzen". Wenn du das Haus später mit Gewinn verkaufst, fällt außerdem eine Besteuerung des Wertzuwachses (mais-valias) an; auch das ist ein Steuerthema, kein Kaufthema.

Am Ende bleibt

Der Traum vom eigenen Ort in Portugal ist kein Luftschloss – er ist eine Rechnung mit ein paar Posten mehr, als das Inserat verrät, und ein Ablauf, der sicher ist, sobald du die Reihenfolge kennst. Kalkuliere die Nebenkosten ehrlich ein, nimm dir deinen eigenen Anwalt, verwechsle den Vorvertrag nicht mit einer Unverbindlichkeit – und dann dreht sich der Schlüssel im Schloss, und der Raum dahinter ist wirklich deiner. Ohne böse Überraschung. Nur mit dem Zitronenbaum im Hof.