Immobilien und Notar in Polen

Eine Immobilie in Polen zu kaufen, ist für EU-Bürger erfreulich unkompliziert – mit ein paar wichtigen Regeln, die du kennen solltest. Dieser Überblick führt dich durch Genehmigungen, den Notar, das Grundbuch und die Kosten.

Wer darf kaufen

Als EU-Bürger kaufst du in Polen frei und ohne Genehmigung: Wohnungen, Häuser, Bauland und Gewerbeimmobilien. Damit hast du dieselben Rechte wie polnische Käufer – anders als Nicht-EU-Bürger, die für Häuser und Grundstücke eine Genehmigung des Innenministeriums benötigen. Eine Ausnahme bilden landwirtschaftliche und Waldflächen: Hier gelten für alle Käufer besondere nationale Regeln, die festlegen, wer Ackerland erwerben darf. Einen Wohnsitz brauchst du für den Kauf nicht – umgekehrt begründet der Kauf aber auch kein Aufenthaltsrecht.

Der Notar und die notarielle Urkunde

Eigentum geht in Polen nur durch eine notarielle Urkunde (akt notarialny) über, die vor einem polnischen Notar unterzeichnet wird. Ein privatschriftlicher Vertrag überträgt kein Eigentum, egal was darin steht. Beachte unbedingt: Der Notar ist ein unparteiischer Amtsträger, nicht dein Anwalt. Er prüft weder den Titel im Detail noch warnt er vor riskanten Klauseln oder einem überhöhten Preis. Nimm dir deshalb zusätzlich einen eigenen Anwalt. Sprichst du kein fließendes Polnisch, muss bei der Unterzeichnung ein vereidigter Übersetzer (tłumacz przysięgły) anwesend sein, da die Urkunde auf Polnisch verlesen wird.

Das Grundbuch (księga wieczysta)

Fast jede Immobilie hat einen Eintrag im Grundbuch, das öffentlich online unter ekw.ms.gov.pl einsehbar ist. Prüfe – oder lass deinen Anwalt prüfen – vor jeder Zahlung den Eigentümer sowie eventuelle Hypotheken, Dienstbarkeiten oder andere Lasten. Nach der Unterzeichnung stellt der Notar den Antrag auf Umschreibung beim Gericht; die Eintragungsgebühr beträgt 200 PLN.

Steuern und Kosten

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlst du 2 % Grunderwerbsteuer (PCC) vom Marktwert, die der Notar einzieht. Kaufst du dagegen einen Neubau direkt vom Bauträger, fällt statt PCC die Mehrwertsteuer an (8 % bei Wohnungen bis 150 m², sonst 23 %) – meist ist sie schon im Preis enthalten. Seit August 2023 sind Erstkäufer einer Wohnimmobilie vom 2-%-PCC befreit, sofern sie zuvor nie eine Wohnimmobilie in Polen besessen haben. Hinzu kommen die gesetzlich gedeckelte Notargebühr (höchstens 10.000 PLN), die Grundbuchgebühr und eine Maklerprovision von meist 2–3 %. Insgesamt solltest du mit Nebenkosten von rund 5–8 % rechnen.

Finanzierung

Eine Hypothek (kredyt hipoteczny) bekommen auch Ausländer, allerdings unter strengeren Bedingungen: Banken verlangen oft 20–30 % Eigenkapital sowie polnisches Einkommen, eine PESEL-Nummer und ein polnisches Konto. Einige Banken bieten englischsprachige Beratung an.

Verkauf und Vermietung

Verkaufst du eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren wieder, fallen 19 % Steuer auf den Gewinn an; nach fünf Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Mieteinnahmen werden pauschal mit 8,5 % besteuert (bis 100.000 PLN), darüber mit 12,5 %. Die jährliche Grundsteuer ist niedrig.

Tipp

Nimm dir immer einen eigenen Anwalt zusätzlich zum Notar – er ist deine einzige Absicherung im Kaufprozess. Prüfe das Grundbuch selbst, und sei bei Neubauten vorsichtig: Geht der Bauträger pleite, kann die Anzahlung verloren sein. Kläre vor der Unterschrift, ob du die Erstkäufer-Befreiung von der PCC nutzen kannst. Und wenn dich Ackerland oder Wald reizt, lass dich wegen der Sonderregeln vorab gezielt beraten.