Haus kaufen in Malta: Ablauf, Nebenkosten und Notar

In Malta darfst du als EU-Bürger kaufen, und beim Kauf deiner ersten Wohnung brauchst du keine besondere Genehmigung. Die Haken liegen woanders: bei der Frage, ob du eine zweite Immobilie kaufen darfst, bei den Sondergebieten und bei einem Wohnungsmarkt, auf dem seit Jahren mehr gebaut als saniert wird.

Wer kaufen darf

Bürger der EU, des EWR und der Schweiz, die nicht seit mindestens fünf Jahren ununterbrochen in Malta leben, brauchen für den Kauf ihrer Hauptwohnung keine Genehmigung. Für eine zweite Immobilie, etwa ein Ferienhaus, kann dagegen eine Genehmigung nötig sein, die AIP-Genehmigung. Wer fünf Jahre ununterbrochen in Malta gelebt hat, kauft frei.

Die Sondergebiete: In den sogenannten Special Designated Areas darf jeder ohne Genehmigung und ohne Mengenbeschränkung kaufen und auch vermieten. Dazu gehören mehrere große Projekte wie Portomaso, Tigné Point, Fort Cambridge, SmartCity, Cottonera und Pender Gardens. Diese Wohnungen sind teurer, dafür ohne Auflagen.

Wichtig: Eine mit AIP-Genehmigung gekaufte Immobilie darf nicht vermietet werden. Wer vermieten will, kauft in einem Sondergebiet oder klärt vorher mit dem Notar, was für ihn gilt.

Der Ablauf

Der Kauf läuft in zwei Schritten. Zuerst wird der Vorvertrag unterschrieben, auf Maltesisch konvenju, meist mit zehn Prozent Anzahlung, die der Notar verwahrt. Er gilt in der Regel drei Monate. In dieser Zeit prüft der Notar den Eigentumsnachweis, Belastungen, Baugenehmigungen und die Frage der Genehmigung. Dann folgt der endgültige Vertrag, und das Eigentum geht über.

Der Notar in Malta arbeitet anders als in Deutschland: Du wählst ihn selbst, und er prüft für dich. Viele Käufer nehmen zusätzlich einen eigenen Anwalt, besonders bei Neubauten.

Was der Kauf kostet

Die Stempelsteuer beträgt in der Regel fünf Prozent des Kaufpreises; ein Teil davon wird beim Vorvertrag fällig, der Rest beim Abschluss. Für Erstkäufer, für Gozo und für Immobilien in Ortskernen gab es in den letzten Jahren Ermäßigungen; frag deinen Notar nach dem aktuellen Stand. Dazu kommen Notarkosten, Suchgebühren und bei Bedarf ein Architekt für ein Gutachten.

Der Makler

Immobilienmakler müssen in Malta lizenziert sein; frag nach der Lizenznummer. Die Provision zahlt meist der Verkäufer. Ein Makler arbeitet aber für den Verkauf, nicht für dich — die Prüfung macht dein Notar.

Finanzierung

Maltesische Banken finanzieren auch Käufer aus der EU, meist mit deutlichem Eigenkapital und genauer Prüfung des Einkommens. Deutsche Banken finanzieren Immobilien in Malta selten. Kläre die Finanzierung, bevor du den Vorvertrag unterschreibst — mit der Anzahlung bist du gebunden.

Alte Häuser und Ortskerne

In den alten Ortskernen stehen Häuser aus honiggelbem Kalkstein, viele unter Denkmalschutz. Sie sind schön und aufwendig: Umbauten brauchen Genehmigungen, und Feuchtigkeit im Mauerwerk ist häufig. Lass ein Gutachten machen, bevor du kaufst, und rechne die Sanierung realistisch.

Neubauten und Bauboom

Malta hat die höchste Bevölkerungsdichte der EU, und es wird viel gebaut. Das bedeutet für dich zweierlei: Es gibt viele neue Wohnungen — und die Baustelle kann morgen neben dir beginnen. Sieh dir vor dem Kauf die Nachbargrundstücke an und frag beim Notar, ob dort Baugenehmigungen vorliegen. Ein Meerblick, der nicht durch ein Gesetz geschützt ist, kann in zwei Jahren zugebaut sein.

Vermieten

Wer vermietet, muss sich bei der Wohnungsbehörde registrieren und den Mietvertrag anmelden. Kurzzeitvermietung an Feriengäste braucht eine eigene Lizenz. Mieteinnahmen werden in Malta besteuert, meist mit einem pauschalen Satz. Kläre beides vor dem Kauf, wenn du mit Mieteinnahmen rechnest.

Laufende Kosten

Eine jährliche Grundsteuer gibt es in Malta nicht. In Wohnanlagen kommt eine Gemeinschaftsgebühr hinzu. Wasser und Strom sind vergleichsweise günstig, weil sie staatlich gestützt werden.

Die Übergabe

Bei der Übergabe gehst du die Immobilie durch, prüfst Mängel, Zählerstände und Schlüssel und lässt dir Garantien und Abnahmen aushändigen. Strom und Wasser meldest du danach auf deinen Namen um — mit Kaufvertrag und eResidence-Karte.

Gozo

Auf der Schwesterinsel Gozo sind die Preise niedriger, die Häuser oft größer, und das Leben ist ruhiger. Dafür fährst du für vieles mit der Fähre nach Malta, und im Winter wird es sehr still. Wer auf Gozo kauft, sollte vorher dort gewohnt haben. Für manche Käufe auf Gozo gab es zuletzt eine ermäßigte Stempelsteuer; frag deinen Notar, ob das noch gilt.

Erbrecht

Malta kennt einen Pflichtteil. Weil in Malta aber die EU-Erbrechtsverordnung gilt, kannst du in deinem Testament deutsches Recht wählen. Das gehört zu jedem Kauf dazu — mehr dazu in deiner Vorsorge-Mappe.

Die Fragen an deinen Notar

Stell sie schriftlich: Brauche ich für diese Immobilie eine AIP-Genehmigung? Liegt sie in einem Sondergebiet? Darf ich sie vermieten? Liegen Hypotheken oder Belastungen darauf? Sind alle Bauarbeiten genehmigt, und gibt es eine Abnahme? Gibt es Baugenehmigungen für die Nachbargrundstücke? Und: Welche Stempelsteuer fällt in meinem Fall an, und welche Ermäßigungen gelten?

Wohnung oder Haus

Der größte Teil des Angebots sind Wohnungen, oft in Anlagen mit Gemeinschaftsgebühr. Freistehende Häuser sind selten und teuer; Reihenhäuser in den alten Ortskernen, die Häuser im maltesischen Stil mit Innenhof, sind eine eigene Welt — mit viel Charme und viel Arbeit. Überleg vorher, ob du ein Dach, einen Innenhof und alte Mauern pflegen willst oder lieber eine Wohnung mit Verwaltung.

Erst mieten

Miete ein Jahr an dem Ort, an den du willst. Du erlebst den Sommer mit Hitze und Verkehr, den Winter mit feuchten Wänden und die Nachbarschaft mit ihren Baustellen. Wer danach kauft, weiß, was er kauft — und mit welchem Notar er arbeiten will.