Immobilien und Notar in Kroatien – als EU-Bürger kaufen wie ein Einheimischer

Eine Immobilie in Kroatien zu kaufen, ist für Auswanderer aus dem DACH-Raum reizvoll und rechtlich gut machbar – als EU-Bürger kaufst du grundsätzlich wie ein Einheimischer. Trotzdem läuft vieles anders als in Deutschland oder Österreich: Verträge sind ausschließlich auf Kroatisch gültig, Kataster und Grundbuch stimmen nicht immer überein, und manche Objekte sind nicht sauber eingetragen. Dieser Überblick zeigt dir den Ablauf, die Steuern und die typischen Stolperfallen.

EU-Bürger kaufen wie Einheimische

Staatsangehörige aus der EU, dem EWR und der Schweiz erwerben Immobilien in Kroatien zu denselben Bedingungen wie kroatische Bürger – ohne Genehmigung des Justizministeriums. Seit dem 1. Juli 2023 dürfen EU-Bürger auch landwirtschaftliche Flächen kaufen, die früher gesperrt waren. Für Käufer aus Nicht-EU-Ländern gilt dagegen weiterhin das Reziprozitätsprinzip mit Genehmigungspflicht; sie weichen in der Praxis oft auf die Gründung einer kroatischen Gesellschaft (d.o.o.) aus.

Der Ablauf: vom Vorvertrag zum Grundbuch

Als Erstes brauchst du deine OIB – ohne sie geht kein notarielles Rechtsgeschäft. Üblich ist dann zunächst ein Vorvertrag (predugovor) mit einer Anzahlung von rund 10 Prozent; springt der Käufer ab, behält der Verkäufer die Anzahlung, springt der Verkäufer ab, zahlt er sie doppelt zurück. Der eigentliche Kaufvertrag (kupoprodajni ugovor) muss schriftlich und auf Kroatisch abgefasst sein – die kroatische Fassung ist rechtlich maßgeblich. Beim Notar (javni bilježnik) wird die Unterschrift des Verkäufers beglaubigt und die Zustimmung zur Eigentumseintragung (tabularna izjava) hinterlegt. Die Kaufpreiszahlung sollte über ein Treuhand-/Anderkonto laufen. Erst die Eintragung ins Grundbuch (zemljišne knjige) macht dich rechtlich zum Eigentümer – diese läuft seit Februar 2023 ausschließlich elektronisch über Notar oder Anwalt und dauert je nach Region einige Wochen.

Steuern beim Kauf

Beim Erwerb einer bestehenden Immobilie fällt eine Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina) von 3 Prozent an – bemessen am von der Steuerbehörde festgestellten Marktwert, nicht zwingend am Kaufpreis. Bei Neubauten bzw. der Erstlieferung durch einen umsatzsteuerpflichtigen Verkäufer fällt stattdessen die 25-prozentige Mehrwertsteuer (PDV) an – nie beides gleichzeitig. Die Anmeldung beim Finanzamt muss innerhalb von 30 Tagen erfolgen, was in der Regel der Notar automatisch übernimmt. Das kroatische Förderprogramm für den Ersterwerb gilt grundsätzlich nicht für Käufer ohne kroatische Staatsbürgerschaft. Rechne insgesamt mit etwa 6 bis 8 Prozent Nebenkosten (Steuer, Notar, Anwalt rund 1 Prozent, Maklerprovision 2 bis 3 Prozent plus Mehrwertsteuer, Grundbuchgebühren).

Beim späteren Wiederverkauf

Verkaufst du die Immobilie innerhalb von zwei Jahren mit Gewinn, werden darauf 10 Prozent Steuer fällig. Nach einer Haltedauer von mehr als zwei Jahren ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Laufende Kosten

Für eine dauerhaft selbst bewohnte Immobilie fällt in der Regel keine laufende Grundsteuer an. Für Ferien- und Zweitwohnsitze sowie touristisch vermietete Objekte erheben die Gemeinden eine jährliche Immobilienabgabe, deren Höhe sich von Ort zu Ort unterscheidet.

Worauf du unbedingt achten solltest

Kataster (katastar) und Grundbuch (zemljišne knjige) stimmen in Kroatien historisch oft nicht überein – prüfe beide, bevor du unterschreibst. Lass die Eigentumsverhältnisse, mögliche Belastungen wie Hypotheken und die baurechtliche Situation gründlich prüfen; gerade in Kroatien gibt es Objekte, die nicht vollständig eingetragen oder ohne Genehmigung errichtet wurden. Weil der Vertrag nur auf Kroatisch gültig ist, brauchst du eine beeidigte Übersetzung. Und: Beauftrage einen eigenen, unabhängigen Anwalt deines Vertrauens – nicht den vom Makler empfohlenen, der nicht zwingend nur deine Interessen vertritt.

Stand: 26. Juni 2026. Dieser Überblick dient der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Für deinen konkreten Kauf – Vertragsprüfung, Grundbuch, Steuerfragen – ist ein deutschsprachiger kroatischer Immobilienanwalt oder Notar die richtige Adresse.