Immobilien und Notar in Bulgarien – kaufen als EU-Bürger

Immobilien sind in Bulgarien deutlich günstiger als in Deutschland, und für EU-Bürger ist der Kauf rechtlich unkompliziert. Seit der Euro-Einführung 2026 entfällt zudem das Wechselkursrisiko beim Kauf. Dieser Überblick erklärt, wer was kaufen darf, wie der Ablauf über den Notar funktioniert und mit welchen Nebenkosten Sie rechnen müssen.

Was dürfen EU-Bürger kaufen?

Als EU-Bürger genießen Sie beim Immobilienkauf weitgehend dieselben Rechte wie Bulgaren. Sie können Wohnungen, Häuser, Gewerbeobjekte und städtische Grundstücke direkt als Privatperson erwerben. Die einzige nennenswerte Einschränkung betrifft landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen – dafür gelten besondere Bedingungen (etwa Wohnsitz in Bulgarien und Eintragung als Landwirt im BULSTAT-Register). Wer solche Flächen erwerben will, gründet in der Praxis oft eine bulgarische Gesellschaft (EOOD), die die Immobilie hält.

Der Ablauf in Schritten

1. Suche und Besichtigung: Lage und Zustand vor Ort prüfen – Online-Beschreibungen weichen oft vom tatsächlichen Zustand ab. Eine persönliche Besichtigung wird dringend empfohlen.

2. Rechtliche Prüfung (Due Diligence): Der wichtigste Schritt. Ein Anwalt prüft, ob der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist, ob die Immobilie lastenfrei ist (keine Hypotheken, Pfandrechte, Schulden) und ob alle Genehmigungen vorliegen (bei Neubauten z. B. die Bauabnahme „Akt 16“).

3. Vorvertrag und Anzahlung: Beim Vorvertrag wird üblicherweise eine Anzahlung von rund 10 Prozent fällig. Wichtig: Nach bulgarischem Recht hat der Vorvertrag eine starke Bindungswirkung und kann gerichtlich durchgesetzt werden.

4. Notarieller Kaufvertrag: Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt durch die notarielle Beurkundung. Der Notar prüft Identität, Eigentum und Rechtslage. Bei nicht bulgarisch sprechenden Käufern ist ein Dolmetscher vorgeschrieben. Mit der notariellen Beurkundung geht das Eigentum über.

5. Grundbucheintragung: Der Notar veranlasst die Eintragung ins Grundbuch (Kataster). Erst damit ist der Eigentumsübergang offiziell und vor Dritten geschützt. Planen Sie hierfür einige Tage bis wenige Wochen ein.

Hinweis: Bei notariell beglaubigter Vollmacht ist Ihre persönliche Anwesenheit beim Notartermin nicht zwingend nötig – der Kauf kann in Ihrem Auftrag abgewickelt werden.

Die Nebenkosten

Die Kaufnebenkosten sind niedriger als in Deutschland, sollten aber realistisch eingeplant werden. Übliche Richtwerte (je nach Gemeinde und Objekt):

- Grunderwerbsteuer: rund 2 bis 3,5 Prozent des Kaufpreises (kommunal festgelegt).
- Notargebühren: je nach Wert, grob 0,1 bis 1,5 Prozent.
- Eintragungsgebühr Grundbuch: etwa 0,1 Prozent.
- Anwaltskosten: üblich rund 1 bis 3 Prozent (oft mit Mindesthonorar).
- Maklerprovision: meist 3 bis 5 Prozent, falls ein Makler beteiligt ist.

In Summe sollten Sie mit grob 4 bis 6 Prozent Nebenkosten rechnen. Zahlungen über einer gesetzlichen Grenze müssen zwingend über die Bank laufen.

Nach dem Kauf

Mit dem Eigentum kommen einige Pflichten:

- Steuererklärung bei der Gemeinde: innerhalb von zwei Monaten nach dem Kauf.
- Versorger anmelden: Strom, Wasser, ggf. Heizung (siehe „Strom, Gas, Wasser“ und „Heizen“).
- Jährliche Grundsteuer und Müllgebühren: Die Grundsteuer ist kommunal und liegt bei einem Promillesatz des geschätzten Werts (Steuerschätzung, meist deutlich unter dem Marktwert). Bei Vorauszahlung gibt es oft einen kleinen Rabatt.

Finanzierung

Bulgarische Banken vergeben Hypotheken auch an Ausländer, die Konditionen sind aber meist ungünstiger als in Deutschland. Üblicherweise wird ein Eigenkapitalanteil von rund 15 bis 30 Prozent erwartet. Klären Sie die Finanzierung am besten vor der Immobiliensuche.

Praxis-Tipps

- Anwalt vor Notar: Die rechtliche Prüfung (Due Diligence) ist der Punkt, an dem sich teure Fehler vermeiden lassen – nicht daran sparen. Ein deutschsprachiger Anwalt vor Ort ist Gold wert.
- Lastenfreiheit schriftlich: Lassen Sie sich die Schuldenfreiheit (keine offenen Versorger- oder Eigentümergemeinschaftsgebühren) bestätigen.
- Übergabeprotokoll: Bei der Übergabe ein Protokoll zum Zustand anfertigen – fehlt es, gilt die Immobilie rechtlich als in gutem Zustand übergeben.
- Vollmacht spart Reisen: Mit notarieller Vollmacht kann der Notartermin auch ohne Ihre Anwesenheit stattfinden.

Direktkontakt: Rechtliche Prüfung
Spezialisierte (deutschsprachige) Immobilienanwälte in Bulgarien
Für Due Diligence, Vorvertrag und Begleitung vor Notar und Grundbuchamt. Achten Sie auf nachweisbare Erfahrung mit Immobilienkäufen durch EU-Bürger.

Direktkontakt: Eigentum und Register
Grundbuchamt / Katasteragentur (Agentur für Geodäsie, Kartografie und Kataster)
Web: cadastre.bg
Zuständig für Grundbuch- und Katastereintragungen.

Stand: 22. Juni 2026. Steuersätze, Gebühren und gesetzliche Anforderungen können sich ändern und variieren je nach Gemeinde – aktuelle Angaben vor dem Kauf bei Notar, Anwalt oder der zuständigen Gemeinde prüfen. Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung.